Frais de Notaire Achat Immobilier 2026 : Guide Complet

Lors d’un achat immobilier, les frais de notaire représentent une part non négligeable du budget total. En 2026, plusieurs évolutions importantes affectent ces frais, notamment une mesure avantageuse pour les primo-accédants. Ce guide vous explique en détail la composition des frais de notaire, les différences entre l’ancien et le neuf, et vous donne des exemples chiffrés pour bien anticiper votre budget.

Qu’est-ce que les Frais de Notaire ?

Contrairement à ce que l’appellation laisse entendre, les “frais de notaire” ne correspondent pas uniquement à la rémunération du notaire. Ils se composent de trois éléments distincts :

1. Les droits de mutation (taxes fiscales) : la part la plus importante, reversée à l’État et aux collectivités territoriales
2. Les émoluments du notaire : la rémunération réglementée du notaire pour la rédaction des actes
3. Les débours : les frais avancés par le notaire pour le compte de l’acheteur (frais de géomètre, recherches hypothécaires, copies d’actes, etc.)

Les Droits de Mutation : Le Poste le Plus Important

Les droits de mutation, aussi appelés “droits d’enregistrement” ou “taxe de publicité foncière”, représentent environ 80 % des frais de notaire dans l’ancien.

En 2026, le taux des droits de mutation dans l’ancien s’élève à 5,81 % du prix de vente dans la quasi-totalité des départements. Ce taux se décompose comme suit :

Composante	Taux
Taxe départementale	4,50 %
Taxe communale (frais d’assiette)	1,20 %
Prélèvement pour frais d’assiette de l’État	0,11 %
Total droits de mutation	5,81 %

Exception : Certains départements (Indre, Isère, Morbihan, Mayotte) ont maintenu un taux réduit de 3,80 % à la place du taux standard de 4,50 %. Vérifiez le taux applicable dans votre département.

Les Émoluments du Notaire : Un Barème Dégressif

Les émoluments du notaire sont fixés par décret et calculés selon un barème dégressif en fonction du prix de vente :

Tranche de prix	Taux des émoluments
De 0 à 6 500 €	3,945 %
De 6 501 € à 17 000 €	1,627 %
De 17 001 € à 60 000 €	1,085 %
Au-delà de 60 000 €	0,814 %

Ces taux sont appliqués par tranches, de manière similaire au barème de l’impôt sur le revenu. La TVA à 20 % s’applique ensuite sur les émoluments.

Exemple pour un bien à 250 000 € :

• Tranche 1 (0-6 500 €) : 6 500 × 3,945 % = 256,43 €
• Tranche 2 (6 500-17 000 €) : 10 500 × 1,627 % = 170,84 €
• Tranche 3 (17 000-60 000 €) : 43 000 × 1,085 % = 466,55 €
• Tranche 4 (60 000-250 000 €) : 190 000 × 0,814 % = 1 546,60 €
• Sous-total HT : 2 440,42 €
• TVA 20 % : 488,08 €
• Émoluments TTC : 2 928,50 €

Les Débours : Les Frais Avancés

Les débours correspondent aux frais que le notaire avance pour le compte de l’acheteur :

• Contribution de sécurité immobilière (CSI) : 0,10 % du prix de vente (minimum 15 €)
• Frais de cadastre et d’état hypothécaire
• Copie du titre de propriété
• Frais de géomètre le cas échéant
• Timbres et formalités diverses

Au total, les débours représentent en général entre 800 et 1 200 € pour un bien classique.

Frais de Notaire dans l’Ancien vs le Neuf

Dans l’Immobilier Ancien

Les frais de notaire sont dits “complets” : droits de mutation au taux plein + émoluments + débours. Le total représente généralement 7 à 8 % du prix de vente.

Dans l’Immobilier Neuf (VEFA)

Dans le neuf (achat sur plan ou logement neuf de moins de 5 ans), les droits de mutation sont réduits à 0,715 % au lieu de 5,81 %. Les frais totaux ne représentent alors que 2 à 3 % du prix de vente.

Type de bien	Frais de notaire approximatifs
Immobilier ancien	7 à 8 % du prix de vente
Immobilier neuf (VEFA)	2 à 3 % du prix de vente
Terrain à bâtir	7 à 8 %

Nouveauté 2026 : Réduction de 50 % pour les Primo-Accédants

C’est la grande nouveauté de 2026 : une mesure gouvernementale accorde une réduction de 50 % sur les droits de mutation aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale dans l’ancien.

Conditions d’éligibilité

Pour bénéficier de cette réduction :

• N’avoir jamais été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années
• Acheter dans l’immobilier ancien (le neuf bénéficiait déjà d’un taux réduit)
• Destiner le bien à sa résidence principale (pas d’investissement locatif)
• Prix du bien limité à 250 000 € pour bénéficier de la mesure complète

Impact chiffré de la mesure

Pour un primo-accédant achetant un appartement ancien à 200 000 € :

• Droits de mutation sans réduction : 200 000 × 5,81 % = 11 620 €
• Droits de mutation avec réduction 50 % : 200 000 × 2,905 % = 5 810 €
• Économie réalisée : 5 810 €

Tableau des Frais de Notaire par Prix de Vente

Dans l’immobilier ancien (sans primo-accédant)

Prix du bien	Droits de mutation	Émoluments TTC	Débours	Total estimé
100 000 €	5 810 €	1 610 €	1 000 €	8 420 €
150 000 €	8 715 €	1 944 €	1 000 €	11 659 €
200 000 €	11 620 €	2 278 €	1 000 €	14 898 €
250 000 €	14 525 €	2 929 €	1 000 €	18 454 €
300 000 €	17 430 €	3 336 €	1 100 €	21 866 €
400 000 €	23 240 €	4 150 €	1 100 €	28 490 €
500 000 €	29 050 €	4 965 €	1 200 €	35 215 €

Dans l’immobilier neuf (VEFA)

Prix du bien	Droits de mutation réduits	Émoluments TTC	Débours	Total estimé
200 000 €	1 430 €	2 278 €	1 000 €	4 708 €
300 000 €	2 145 €	3 336 €	1 100 €	6 581 €
400 000 €	2 860 €	4 150 €	1 100 €	8 110 €

Comment Réduire les Frais de Notaire ?

1. Déduire la valeur du mobilier

Si le bien vendu comprend des équipements (cuisine équipée, parquet flotttant, volets roulants motorisés…), vous pouvez déduire leur valeur du prix de vente pour le calcul des droits de mutation. Cette déduction s’appuie sur une liste détaillée et évaluée par un expert ou sur factures.

Exemple : Pour un bien vendu 250 000 € dont 15 000 € de mobilier :

• Base de calcul des droits de mutation : 235 000 €
• Économie : 15 000 × 5,81 % = 871,50 €

2. Négocier les honoraires d’agence

Depuis 2016, les honoraires d’agence inclus dans le prix de vente peuvent être exclus de la base de calcul des droits de mutation si le mandat prévoit que ces honoraires sont à la charge de l’acheteur. Cette technique peut représenter une économie substantielle.

3. Choisir le bon moment pour acheter dans le neuf

L’achat d’un logement neuf en VEFA permet de bénéficier des droits de mutation réduits tout en profitant souvent d’un bien aux normes énergétiques actuelles.

Frais de Notaire et Crédit Immobilier

Les banques proposent généralement de financer les frais de notaire dans le cadre du prêt immobilier. Cependant, cela augmente le montant emprunté et donc le coût total du crédit. Si vous avez de l’épargne disponible, il est préférable de financer les frais de notaire avec votre apport personnel.

Exemple chiffré :

• Prix du bien : 250 000 €
• Frais de notaire : 18 500 €
• Apport personnel couvrant les frais : vous empruntez 250 000 €
• Sans apport pour les frais : vous empruntez 268 500 € → surcout de crédit potentiel sur 20 ans à 3,5 % : environ 8 200 € en intérêts supplémentaires

Simuler vos Frais de Notaire

Pour obtenir une estimation précise adaptée à votre situation (type de bien, département, primo-accédant ou non), utilisez notre simulateur de frais de notaire. Il calcule automatiquement les droits de mutation selon votre département, les émoluments du notaire et les débours estimés.

Vous souhaitez également évaluer votre capacité d’emprunt ou simuler vos mensualités ? Consultez notre simulateur de prêt immobilier et notre calculateur de capacité d’emprunt.

Questions Fréquentes

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Les droits de mutation et les débours ne sont pas négociables. Les émoluments du notaire sont réglementés. En revanche, pour les transactions supérieures à 150 000 €, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments, dans la limite de 10 % du montant des émoluments.

Quand doit-on payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont versés le jour de la signature de l’acte authentique de vente (la signature définitive), et non au moment du compromis de vente. Ils sont réclamés environ 3 mois après la vente pour régularisation définitive.

Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?

Oui, la plupart des banques acceptent de financer les frais de notaire dans le cadre du crédit immobilier. Cela augmente cependant le montant emprunté et le coût total du crédit.