PTZ 2026 : conditions d'éligibilité, zones et montants
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est l’un des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété les plus avantageux en France. En 2026, il a été réformé pour s’adapter aux nouvelles réalités du marché immobilier. Ce guide vous explique en détail qui peut en bénéficier, dans quelles zones, pour quels montants et selon quelles conditions.
Qu’est-ce que le PTZ ?
Le Prêt à Taux Zéro est un prêt immobilier sans intérêt accordé par les banques partenaires de l’État aux ménages qui achètent leur première résidence principale (primo-accédants). L’absence d’intérêt est compensée par une subvention de l’État versée directement aux établissements prêteurs.
Le PTZ ne finance jamais la totalité de l’acquisition. Il vient en complément d’un prêt principal (immobilier classique, PAS, etc.).
Qui est éligible au PTZ 2026 ?
La condition de primo-accédant
Pour bénéficier du PTZ, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant la demande. On parle de « primo-accédant ».
Exceptions : Cette condition ne s’applique pas si :
- Vous êtes titulaire d’une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie
- Vous bénéficiez de l’AAH ou AEEH
- Votre logement a été déclaré inhabitable suite à une catastrophe naturelle ou technologique
Résidence principale obligatoire
Le bien financé doit constituer votre résidence principale, c’est-à-dire le logement où vous vivrez au moins 8 mois par an. Un bien destiné à la location ou à une résidence secondaire ne peut pas être financé par un PTZ.
Les conditions de ressources
Vos revenus doivent être inférieurs à des plafonds qui varient selon la zone géographique et le nombre de personnes composant le foyer.
Les zones géographiques du PTZ
Le territoire français est divisé en zones qui reflètent la tension du marché immobilier local :
- Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne
- Zone A : Ile-de-France, Côte d’Azur, Genevois français, grandes métropoles
- Zone B1 : Métropoles de plus de 250 000 habitants, périphérie de Paris, DOM-TOM
- Zone B2 : Communes de plus de 50 000 habitants, zones littorales et frontalières
- Zone C : Reste du territoire
Plafonds de revenus PTZ 2026 par zone
Les plafonds de revenus sont calculés sur la base du revenu fiscal de référence (RFR) de l’avant-dernière année ou de la somme des revenus des 12 derniers mois si cela est plus favorable.
Plafonds zone A et A bis
| Nombre de personnes | Plafond annuel (zone A/A bis) |
|---|---|
| 1 personne | 49 000 € |
| 2 personnes | 73 500 € |
| 3 personnes | 88 200 € |
| 4 personnes | 102 900 € |
| 5 personnes | 117 600 € |
| Par personne supplémentaire | + 14 700 € |
Plafonds zone B1
| Nombre de personnes | Plafond annuel (zone B1) |
|---|---|
| 1 personne | 38 000 € |
| 2 personnes | 57 000 € |
| 3 personnes | 68 400 € |
| 4 personnes | 79 800 € |
| 5 personnes | 91 200 € |
| Par personne supplémentaire | + 11 400 € |
Plafonds zone B2 et C
| Nombre de personnes | Plafond annuel (zone B2/C) |
|---|---|
| 1 personne | 33 000 € |
| 2 personnes | 49 500 € |
| 3 personnes | 59 400 € |
| 4 personnes | 69 300 € |
| 5 personnes | 79 200 € |
| Par personne supplémentaire | + 9 900 € |
Le montant du PTZ : quotités et plafonds
La quotité du PTZ
La quotité est le pourcentage du coût total de l’opération que le PTZ peut financer. En 2026 :
- Neuf en zone A et A bis : jusqu’à 50 % du coût total
- Neuf en zone B1 : jusqu’à 40 % du coût total
- Neuf en zone B2 et C : jusqu’à 40 % du coût total
- Ancien avec travaux en zone B2 et C : jusqu’à 40 % du coût total
Les plafonds de coût de l’opération
Le PTZ est calculé sur un coût plafonné (et non sur le prix réel si celui-ci est supérieur) :
| Zone | 1 personne | 2 personnes | 3-4 personnes | 5 pers. et + |
|---|---|---|---|---|
| A bis | 150 000 € | 210 000 € | 255 000 € | 300 000 € |
| A | 135 000 € | 189 000 € | 229 500 € | 270 000 € |
| B1 | 110 000 € | 154 000 € | 187 000 € | 220 000 € |
| B2 | 100 000 € | 140 000 € | 170 000 € | 200 000 € |
| C | 100 000 € | 140 000 € | 170 000 € | 200 000 € |
Exemple de calcul
Un couple sans enfant (2 personnes) achète un logement neuf en zone B1 à 220 000 € :
- Plafond de coût applicable (zone B1, 2 personnes) : 154 000 €
- Quotité PTZ zone B1 : 40 %
- Montant maximum du PTZ : 154 000 € x 40 % = 61 600 €
Durée de remboursement et différé
Le principe du différé
L’un des grands avantages du PTZ est la possibilité de différer le remboursement. Pendant la période de différé, vous ne remboursez rien sur le PTZ (ni capital ni intérêts, puisqu’il n’y en a pas).
Les tranches de remboursement
Le remboursement du PTZ est modulé selon les revenus. Les ménages les plus modestes bénéficient d’un différé plus long :
| Tranche de revenus | Durée totale | Différé |
|---|---|---|
| Tranche 1 (revenus les plus faibles) | 25 ans | 15 ans |
| Tranche 2 | 22 ans | 10 ans |
| Tranche 3 | 20 ans | 5 ans |
| Tranche 4 (revenus les plus élevés) | 15 ans | Aucun |
PTZ dans le neuf vs PTZ dans l’ancien
PTZ pour le neuf
Le PTZ pour les logements neufs est disponible dans toutes les zones (A, B1, B2, C) en 2026. C’est la principale utilisation du PTZ.
Sont éligibles au neuf :
- Les maisons ou appartements neufs achetés chez un promoteur
- Les logements construits en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
- Les logements construits par les futurs propriétaires eux-mêmes (autoconstruction)
PTZ pour l’ancien
Depuis les réformes récentes, le PTZ dans l’ancien avec travaux est réservé aux zones B2 et C et conditionné à la réalisation de travaux de rénovation d’un montant d’au moins 25 % du coût total de l’opération (prix + travaux). L’objectif est de rénover des logements dégradés dans les zones rurales et semi-rurales.
Cumul avec d’autres prêts
PTZ + prêt immobilier classique
Le PTZ est toujours combiné avec un prêt principal. Il ne peut pas financer à lui seul l’acquisition. Vous pouvez cumuler :
- PTZ + prêt immobilier classique (banque)
- PTZ + PAS (Prêt d’Accession Sociale)
- PTZ + prêt Action Logement (ex-1 % patronal)
- PTZ + apport personnel
Ce que le PTZ ne peut pas financer
Le PTZ ne peut pas être utilisé pour financer :
- L’achat d’une résidence secondaire
- Un investissement locatif
- Des travaux seuls (sans acquisition)
- Des travaux sur une résidence principale déjà acquise
Les nouveautés PTZ 2026
En 2026, plusieurs ajustements ont été apportés au PTZ :
- Extension du PTZ neuf en zones B2 et C : une mesure attendue pour relancer la construction dans les zones moins tendues
- Revalorisation des plafonds de revenus : pour tenir compte de l’inflation et ne pas exclure les classes moyennes
- Simplification administrative : la demande peut être faite directement en ligne auprès des banques partenaires
Comment simuler et obtenir votre PTZ ?
Avant de contacter votre banque, simulez votre éligibilité et le montant auquel vous pouvez prétendre :
- Simulateur PTZ : calculez votre montant PTZ selon votre zone et vos revenus
- Simulateur de prêt immobilier : estimez vos mensualités totales PTZ + prêt principal
- Capacité d’emprunt immobilier : calculez combien vous pouvez emprunter en tout
Le PTZ est accordé par les banques agréées par l’État (Banque de France). N’hésitez pas à faire plusieurs simulations auprès de différentes banques pour comparer les conditions du prêt principal qui accompagnera votre PTZ.
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