Comparatif · Immobilier · 2026
Micro-foncier ou regime reel : lequel choisir pour vos revenus locatifs ?
Vous louez un bien immobilier non meuble ? Le choix micro-foncier vs reel peut doubler votre impot ou le reduire a zero. Avec les regles 2026 et le seuil de 15 000 €, voici comment choisir sans erreur.
🏠
Option A
Micro-foncier
Regime simplifie avec abattement forfaitaire 30 %
✓ Avantages
- › Aucune declaration de charges requise
- › Abattement forfaitaire de 30% automatique
- › Simple case 4BE sur la declaration 2042
- › Ideal si charges reelles inferieures a 30% des loyers
- › Aucun suivi comptable ou justificatif a conserver
✗ Inconvenients
- › Plafond strict : recettes inferieures a 15 000 € brut/an
- › Impossible de creer un deficit foncier
- › Pas de deduction des interets d'emprunt
- › Incompatible avec dispositifs Pinel, Denormandie, Scellier
- › Abattement fige meme si charges > 30% des loyers
📊
Option B
Regime reel
Deduction des charges reelles + deficit foncier possible
✓ Avantages
- › Deduction des charges reelles (interets, taxe fonciere, travaux)
- › Creation de deficit foncier jusqu'a 10 700 €/an imputable sur revenu global
- › Doublement du plafond (21 400 €) pour travaux de renovation energetique 2024-2027
- › Ideal si charges reelles superieures a 30% des loyers
- › Compatible avec Pinel, Denormandie, dispositifs
✗ Inconvenients
- › Engagement 3 ans minimum (option irreversible)
- › Declaration 2044 plus complexe
- › Necessite de garder tous les justificatifs 6 ans
- › Interets d'emprunt deductibles uniquement sur revenus fonciers (pas global)
- › Frais de notaire et agence non deductibles
Tableau comparatif detaille
| Critere | Micro-foncier | Regime reel |
|---|---|---|
| Seuil maximum recettes | 15 000 € brut/an | ✓ Aucun plafond |
| Abattement fiscal | 30% forfaitaire | ✓ Charges reelles (pas de plafond) |
| Interets emprunt deductibles | Non (inclus forfait) | ✓ Oui |
| Travaux deductibles | Non (inclus forfait) | ✓ Oui (entretien, reparation, amelioration) |
| Deficit foncier possible | Non | ✓ Jusqu'a 10 700 €/an (21 400 € renov energ.) |
| Declaration fiscale | ✓ Case 4BE 2042 | Formulaire 2044 detaille |
| Duree engagement | ✓ Aucune | 3 ans minimum |
| Complexite gestion | ✓ Tres simple | Moderee (expert-comptable conseille) |
Pour qui ?
🏠
Choisissez Micro-foncier si
- ✓ Recettes inferieures a 15 000 €/an
- ✓ Charges reelles inferieures a 30% des loyers (bien paye, peu de travaux)
- ✓ Bien ancien deja amorti et rembourse
- ✓ Simplicite prioritaire, pas de travaux a venir
📊
Choisissez Regime reel si
- ✓ Recettes superieures a 15 000 € (obligatoire)
- ✓ Pret immobilier en cours (interets deductibles)
- ✓ Travaux recents ou a venir (generer deficit foncier)
- ✓ Renovation energetique eligible (plafond 21 400 €)
- ✓ Charges copropriete elevees
- ✓ Bien Pinel, Denormandie, Scellier
⚔️ Le verdict CalculMalin
Regle pratique : si vos charges reelles depassent 30% de vos loyers, le reel est toujours gagnant. C'est quasi-systematique la premiere annee (interets + frais + travaux). Pour un bien paye cash deja ancien, le micro-foncier simplifie la vie sans perte fiscale significative.
Simuler avec nos calculateurs
Questions frequentes
Peut-on passer du micro-foncier au reel en cours d'annee ?
Non, l'option pour le regime reel doit etre exercee avant le 31 mars de l'annee d'imposition (pour les revenus de l'annee precedente). Une fois optee, l'option est valable 3 ans et tacitement reconduite. Si vos recettes depassent 15 000 € en cours d'annee, le reel s'applique automatiquement des l'annee suivante.
Voir cette question en detail
Qu'est-ce que le deficit foncier ?
Le deficit foncier se cree lorsque vos charges depassent vos loyers. Au regime reel, ce deficit s'impute jusqu'a 10 700 € sur votre revenu global (salaire, pension...) reduisant ainsi votre IR global. L'excedent est reportable sur vos revenus fonciers des 10 annees suivantes. En 2024-2027, un plafond majore a 21 400 € s'applique pour les travaux de renovation energetique (passoire thermique).
Voir cette question en detail
Les interets d'emprunt sont-ils deductibles au micro-foncier ?
Non, l'abattement forfaitaire de 30% est cense couvrir l'ensemble des charges y compris les interets. C'est le principal inconvenient du micro-foncier : si vous remboursez un pret, vous etes souvent gagnant au reel puisque les interets + autres charges depasseront rapidement 30% des loyers. Calculer les deux scenarios la premiere annee est indispensable.
Voir cette question en detail
Quels travaux sont deductibles au regime reel ?
Tous les travaux d'entretien (peinture, reparation), d'amelioration (installation chauffage, isolation, cuisine equipee) et de reparation sont deductibles. En revanche, les travaux de construction, agrandissement ou reconstruction ne le sont PAS (ils s'amortissent via la plus-value a la revente). Les travaux doivent etre payes dans l'annee fiscale pour etre deductibles.
Voir cette question en detail
Consultez aussi toutes nos questions frequentes sur l'ensemble des outils.
⚔️ Comparatifs lies
Tous les comparatifs
Comparatif · Immobilier
LMNP (Location Meublee Non Professionnelle)vsPinel
Deux strategies d'investissement aux logiques opposees. Le LMNP amortit comptablement votre bien (quasi-zero impot pendant 20 ans)...
🛋️vs🏢
Voir
Comparatif · Immobilier
SCI (Societe Civile Immobiliere)vsSARL de famille
Vous investissez en immobilier a plusieurs (couple, famille, associes) ? La SCI et la SARL de famille sont les deux options privil...
🏠vs🏢
Voir