Simulateur Rachat de Credit

Le rachat de credit : principe et fonctionnement

Le rachat de credit consiste a substituer un ou plusieurs credits existants par un nouveau pret, a des conditions plus avantageuses. Cette demarche peut porter sur un credit immobilier unique, plusieurs credits immobiliers, ou un ensemble de credits divers (immobilier, consommation, automobile…).

Deux types d’operations possibles

La renegociation aupres de sa banque actuelle :

Le dialogue avec son etablissement bancaire pour modifier les conditions du pret en cours. La banque peut accepter de baisser le taux, modifier la duree ou les deux. Cette solution est souvent moins couteuse (evite certains frais), mais la banque n’est pas obligee d’accepter.

Le rachat par un autre etablissement :

Une nouvelle banque rachete votre dette et vous propose un nouveau pret a de meilleures conditions. Cette solution implique des frais plus importants (frais de dossier, nouvelle garantie, IRA), mais permet souvent d’obtenir des conditions plus avantageuses.

Quand le rachat de credit est-il rentable ?

La regle empirique : difference d’au moins 0,7 a 1 point entre l’ancien et le nouveau taux, combinee au critere du tiers restant (il doit rester au moins un tiers de la duree initiale a courir).

Couts a prendre en compte

1. Indemnites de remboursement anticipe (IRA) : plafonnees au plus bas entre 6 mois d’interets ou 3 % du capital restant du
2. Frais de dossier : generalement entre 0,5 % et 1 % du capital
3. Nouvelle garantie : mainlevee de l’hypotheque ancienne (~0,5 %) + constitution d’une nouvelle garantie
4. Frais de courtage si vous passez par un intermediaire

Exemple chiffre de calcul de rentabilite

Situation initiale : 150 000 € de capital restant, taux de 4,5 %, 15 ans restants, mensualite de 1 147 €.

Nouvelle offre : taux de 3,3 %, meme duree, mensualite de 1 056 €.

Point de rentabilite : 5 925 / 91 = 65 mois (5 ans et 5 mois)

Sur 15 ans restants, economie totale nette : 10 455 €

Notre simulateur calcule automatiquement ce point de rentabilite.

Le regroupement de credits : alleger ses charges mensuelles

Le regroupement de credits consiste a fusionner plusieurs credits differents en un seul pret. L’objectif est de :

• Reduire la mensualite globale en allongeant la duree de remboursement
• Simplifier la gestion : un seul interlocuteur, une seule echeance
• Retrouver une capacite d’emprunt si le taux d’endettement est trop eleve

Exemple de regroupement de 3 credits

Situation initiale :

Apres regroupement (140 000 € sur 18 ans a 4 %) :

• Nouvelle mensualite : 950 €
• Economie mensuelle : 310 €

Attention : si la mensualite baisse, la duree s’allonge et le cout total augmente. Le regroupement est pertinent pour ameliorer son cash-flow mensuel, pas pour optimiser le cout total.

Les IRA : calcul et possibilites d’exoneration

Les indemnites de remboursement anticipe constituent souvent le principal frein au rachat de credit.

Calcul legal des IRA

Selon l’article L.313-47 du Code de la consommation, les IRA sont plafonnees au montant le plus bas entre :

• 6 mois d’interets sur le capital rembourse au taux moyen du credit
• 3 % du capital restant du au moment du remboursement

Pour un capital restant de 200 000 € a 3,5 % :

• 6 mois d’interets = 200 000 x 3,5 % x 6/12 = 3 500 €
• 3 % du capital = 200 000 x 3 % = 6 000 €
• IRA applicables = 3 500 € (le plus bas)

Cas d’exoneration des IRA

La loi prevoit plusieurs situations ou les IRA ne peuvent pas etre reclamees :

• Deces de l’emprunteur ou de son conjoint
• Mutation professionnelle contraignant a changer de lieu de residence
• Invalidite ou incapacite de travail du grade 2 ou 3
• Cession forcee du bien (expropriation, liquidation judiciaire)

Conseil : verifiez votre offre de pret initiale — certains contrats incluent une clause de suppression ou de reduction des IRA.

Rachat de credit et fiscalite de l’investissement locatif

Pour les proprietaires bailleurs soumis au regime reel d’imposition, les interets d’emprunt sont deductibles des revenus fonciers. Un rachat de credit peut avoir des implications fiscales importantes :

• Les IRA sont deductibles des revenus fonciers si elles concernent un bien locatif
• Les interets du nouveau pret restent deductibles dans les memes conditions
• Les frais de dossier et de garantie sont egalement deductibles

Si vous etes concernes, evaluez l’impact fiscal avec notre simulateur d’impot sur le revenu et consultez notre simulateur de pret immobilier pour modeliser la nouvelle echeance.