LMNP Réforme 2025 : Amortissement Réintégré dans la Plus-Value

LMNP Réforme 2025 : La Plus-Value Recalculée avec les Amortissements

La loi de finances 2025 a profondément modifié la fiscalité du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Désormais, les amortissements pratiqués durant la phase d’exploitation réintègrent la plus-value imposable lors de la cession. Cette réforme rapproche le LMNP du régime LMP et bouleverse les stratégies d’investissement locatif. Voici son impact concret en 2026.

Rappel : Comment Fonctionne le LMNP ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel loue des biens immobiliers meublés sans dépasser les seuils du LMP :

• Recettes annuelles < 23 000 € OU
• Recettes < revenus professionnels du foyer

Deux régimes fiscaux possibles :

Micro-BIC

• Abattement forfaitaire 50 % (location meublée classique) ou 71 % (meublé tourisme classé)
• Plafond : 77 700 € de recettes (services BIC) ou 188 700 € (vente)
• Aucun amortissement ni déduction de charges réelles
• Simplicité maximale

Régime réel (avec amortissement)

• Déduction de toutes les charges réelles (intérêts emprunt, taxe foncière, charges copropriété, assurance, comptable, etc.)
• Amortissement comptable du bien, des travaux et du mobilier
• Génère souvent un résultat fiscal nul ou déficitaire sur 10-15 ans

La Réforme 2025 : Ce Qui Change

Avant la réforme (jusqu’au 31 décembre 2024)

Les amortissements pratiqués en LMNP régime réel étaient fiscalement neutres lors de la revente : la plus-value se calculait sur prix de vente - prix d’acquisition réel, sans réintégration des amortissements.

Après la réforme (à partir du 1er janvier 2025)

Lors de la cession d’un bien LMNP, les amortissements pratiqués durant la durée de détention réintègrent la plus-value imposable comme régime des particuliers.

→ La plus-value augmente mécaniquement du montant des amortissements déduits.

Application

La réforme s’applique à toutes les cessions de biens LMNP réalisées à compter du 1er janvier 2025, quelle que soit la date d’acquisition.

Impact Chiffré : Avant/Après Réforme

Cas concret : achat 200 000 €, location 12 ans, vente 350 000 €

Hypothèses :

• Prix d’achat : 200 000 € + frais notaire 15 000 € = 215 000 €
• Travaux et mobilier amortis : 30 000 € sur 12 ans
• Amortissement bien (sur 25 ans, hors terrain) : 200 000 × 0,7 / 25 × 12 = 67 200 €
• Amortissement mobilier+travaux : 30 000 € sur 10 ans → entièrement amorti
• Total amortissements pratiqués : 97 200 €

AVANT réforme 2025

• Prix de revient = 215 000 € + 30 000 € (travaux forfait après 5 ans) = 245 000 €
• Plus-value brute = 350 000 - 245 000 = 105 000 €
• Abattement 12 ans : IR (12-5) × 6 % = 42 % → PV imposable IR = 60 900 €
• IR (19 %) = 11 571 €
• Abattement PS 12 ans : 7 × 1,65 % = 11,55 % → PV PS = 92 873 €
• PS (17,2 %) = 15 974 €
• Total impôt = 27 545 €

APRÈS réforme 2025

• Plus-value brute reste à 105 000 €… mais réintégration des amortissements (97 200 €).
• Plus-value brute “économique” pour le calcul = 105 000 + 97 200 = 202 200 € (à vérifier précisément avec le décret d’application)
• Abattement IR 12 ans : 42 % → PV imposable IR = 117 276 €
• IR = 22 282 €
• PS = 30 723 €
• Total impôt ≈ 53 005 €

→ Différence : +25 460 € d’impôt par rapport à avant réforme.

Stratégies Post-Réforme

1. Conserver longtemps (>22 ans IR / 30 ans PS)

L’abattement pour durée de détention continue de s’appliquer. Garder le bien 30 ans = exonération totale PS et IR, même avec amortissements réintégrés.

2. Privilégier le régime micro-BIC sans amortissement

Si vous prévoyez de vendre dans 10-15 ans, le micro-BIC évite la réintégration. Le régime micro est moins avantageux à court terme (impôt plus élevé) mais protège la plus-value future.

3. Bascule LMP avant cession

Si possible (recettes > 23 000 € ET > revenus pro), le statut LMP offre une exonération de plus-value après 5 ans d’activité avec recettes < 90 000 € HT.

4. Donation avant cession

Donner le bien LMNP à ses enfants purge fiscalement les amortissements pour la durée précédant la donation. La base sera la valeur déclarée à la donation.

5. Apport en société

Apporter le bien à une SCI à l’IS : la plus-value de l’apport est calculée à ce moment, et la suite (location via la SCI à l’IS) bascule sur un régime fiscal différent.

Le Régime Micro-BIC Reste-t-il Pertinent en 2026 ?

Oui, plus que jamais pour les profils :

• Recettes < 30 000 €/an
• Charges réelles faibles (achat cash, peu de travaux)
• Horizon de revente 10-20 ans
• Aversion à la complexité comptable

Comparatif : pour 18 000 €/an de recettes :

• Micro-BIC : abattement 50 % → 9 000 € imposable. IR (TMI 30 %) + PS = ~3 110 €
• Réel avec amortissements : déficit fiscal pendant 10 ans → 0 € d’impôt

→ Sur 10 ans, le réel économise ~31 000 €. Mais à la revente, la réforme 2025 reprend une partie de cet avantage.

Cas Particulier : Meublé de Tourisme Classé

Le meublé de tourisme classé (étoiles attribuées par préfecture) bénéficie de l’abattement 71 % en micro-BIC. La réforme 2025 a aligné ce régime sur le LMNP classique en cas de bascule au réel : amortissements réintégrés à la plus-value.

Plafond pour le 71 % : 188 700 € de recettes annuelles HT.

Comparaison LMNP / LMP en 2026

Critère	LMNP (réel)	LMP
Seuils d’éligibilité	Recettes < 23 000 € OU < revenus pro	Recettes > 23 000 € ET > revenus pro
Inscription RCS	Non	Non (depuis 2020)
Statut social	Particulier	TNS (cotisations sociales 35-45 %)
Réintégration amortissements	Oui (depuis 2025)	Non (régime BIC pro)
Plus-value	Régime particuliers	Régime professionnel (exonération possible)
Déficit imputable	Sur revenus catégoriels uniquement	Sur revenu global
Cotisations URSSAF	Non	Oui (sur revenus dégagés)

Erreurs à Éviter

❌ Continuer à amortir massivement sans projet de vente précis : si revente sous 15 ans, la réforme 2025 reprend l’avantage.

❌ Penser que la réforme ne s’applique pas aux biens acquis avant 2025 : si.

❌ Oublier la transmission par donation : un outil puissant pour purger la fiscalité latente.

❌ Se tromper de régime fiscal : vérifier chaque année que les recettes ne dépassent pas le plafond micro-BIC.

🏠

Investisseur

Investir dans l'immobilier locatif

Guide complet de l'investissement locatif : LMNP, location nue, fiscalité, rentabilité, financement

Voir le prix actuel

Calculer Votre Stratégie LMNP

Pour évaluer la rentabilité de votre projet LMNP entre micro-BIC et régime réel, utilisez notre simulateur LMNP. Pour estimer la plus-value future avec ou sans amortissements, notre calculateur de plus-value immobilière intègre la réforme 2025. Et pour analyser le rendement net global de l’investissement, notre simulateur de rendement locatif compare LMNP et location nue.

Sources officielles : LMNP sur impots.gouv.fr, BOFiP location meublée, code général des impôts art. 39C sur legifrance.gouv.fr.