Calcul Plus-Value Immobiliere 2026
Calcul de plus-value immobiliere
Comprendre la plus-value immobiliere et son imposition
Lorsque vous vendez un bien immobilier a un prix superieur a son prix d’achat, vous realisez une plus-value immobiliere.
Taux d’imposition de base :
- Impot sur le revenu (IR) : 19 %
- Prelevements sociaux (PS) : 17,2 %
- Total : 36,2 % avant abattements
Le systeme fiscal francais prevoit de nombreuses exonerations et abattements qui peuvent reduire considerablement, voire supprimer totalement, cette imposition.
Calcul de la plus-value brute
Avant d’appliquer les abattements, il faut determiner la plus-value brute = Prix de cession - Prix de revient.
Elements composant le prix de revient
- Prix d’acquisition (achat initial)
- Frais d’acquisition : soit le montant reel, soit un forfait de 7,5 % du prix d’achat
- Travaux : soit les factures reelles, soit un forfait de 15 % du prix d’acquisition (si detention > 5 ans)
- Autres frais lies a l’acquisition (honoraires architecte, VRD…)
Exemple concret : achat en 2014 a 180 000 €, vente en 2026 a 280 000 €
| Element | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix d’achat | — | 180 000 € |
| + Forfait frais d’achat (7,5 %) | 180 000 x 7,5 % | 13 500 € |
| + Forfait travaux (15 %) | 180 000 x 15 % | 27 000 € |
| Prix de revient total | — | 220 500 € |
| Plus-value brute | 280 000 - 220 500 | 59 500 € |
Le systeme d’abattements pour duree de detention
Les abattements rendent l’imposition degressive avec la duree de detention. Les taux different selon la composante IR ou prelevements sociaux.
Abattements pour l’impot sur le revenu (19 %)
| Duree de detention | Taux d’abattement annuel | Abattement cumule |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 a 21 ans | 6 % par an | Jusqu’a 96 % |
| 22e annee | 4 % | 100 % — exoneration |
Abattements pour les prelevements sociaux (17,2 %)
| Duree de detention | Taux d’abattement annuel | Abattement cumule |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 a 21 ans | 1,65 % par an | Jusqu’a 26,4 % |
| 22e annee | 1,6 % | 28 % |
| De 23 a 30 ans | 9 % par an | 100 % — exoneration |
Calcul de l’impot sur notre exemple (12 ans de detention, PV brute 59 500 €)
Pour l’IR (7 annees pleines de la 6e a la 12e x 6 % = 42 % d’abattement) :
- Plus-value imposable IR = 59 500 x 58 % = 34 510 €
- IR a payer = 34 510 x 19 % = 6 557 €
Pour les prelevements sociaux (7 annees x 1,65 % = 11,55 %) :
- Plus-value imposable PS = 59 500 x 88,45 % = 52 628 €
- PS a payer = 52 628 x 17,2 % = 9 052 €
Total impot : 15 609 € au lieu de 21 539 € sans abattement — economie de 5 930 € grace a la duree de detention.
La surtaxe sur les plus-values elevees
Pour les plus-values imposables (apres abattement) depassant 50 000 €, une surtaxe progressive s’applique :
| Plus-value imposable (IR) | Taux de surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 € a 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 € a 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 € a 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 € a 250 000 € | 5 % |
| Au-dela de 260 000 € | 6 % |
Attention : la surtaxe se calcule sur la plus-value imposable a l’IR (apres abattements), et non sur la plus-value brute.
Les principales exonerations
Exonerations sans condition de duree
- Residence principale : exoneration totale si c’est la residence effective au jour de la cession
- Premiers logements vendus par des personnes n’ayant pas ete proprietaires de leur residence principale au cours des 4 dernieres annees (sous conditions)
- Personnes agees ou invalides sous certaines conditions de ressources
Exonerations liees au montant
- Faibles plus-values : la plus-value brute doit etre inferieure a 15 000 € par cession
Cas du non-resident
Les non-residents francais vendant un bien immobilier en France sont soumis a l’imposition sur la plus-value avec des regles specifiques, selon les conventions fiscales internationales applicables.
Pour optimiser votre strategie immobiliere, consultez notre simulateur de droits de succession pour anticiper la transmission de votre patrimoine, ou nos frais de notaire pour evaluer le cout complet d’une acquisition.
Questions frequentes
La vente de sa residence principale est-elle exoneree de plus-value ?
Apres combien d'annees est-on exonere de plus-value sur une residence secondaire ?
Peut-on deduire le forfait travaux de la plus-value ?
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values elevees ?
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