Surface Carrez vs Surface Habitable : Le Guide Pour Ne Plus Confondre

Au moment de vendre, louer ou estimer un bien immobilier, deux surfaces officielles entrent en jeu : la surface Carrez (loi du 18 décembre 1996) pour les ventes en copropriété, et la surface habitable (loi Boutin 2009) pour les locations nues. Bien que proches, elles obéissent à des règles différentes qui peuvent générer des écarts de 5 à 20 m². Décryptage avec exemples chiffrés.

Tableau Comparatif Express

Critère	Surface Carrez	Surface habitable (Boutin)
Texte fondateur	Loi du 18 décembre 1996	Loi du 25 mars 2009
Quand l’utiliser ?	Vente d’un lot en copropriété	Bail de location nue
Hauteur sous plafond minimale	1,80 m	1,80 m
Caves, garages, parkings	Exclus	Exclus
Balcons, terrasses	Exclus	Exclus
Vérandas, lofts couverts	Inclus si chauffés et fermés	Inclus
Mezzanine	Inclus si > 1,80 m	Inclus si > 1,80 m
Surfaces < 8 m²	Comptées	Non comptées
Combles non aménagés	Exclus	Exclus
Sanction erreur	Action en réduction du prix	Action en révision du loyer

La Surface Carrez (Loi du 18 Décembre 1996)

Champ d’application

Obligatoire pour la vente d’un lot ou fraction de lot dans une copropriété :

• Appartements
• Maisons individuelles en copropriété (lotissement de plus de 8 lots)
• Locaux professionnels et commerciaux

Non obligatoire pour :

• Maisons individuelles non en copropriété
• Caves, garages, places de parking (vendus seuls)
• Lots de moins de 8 m²

Méthode de calcul

Surface Carrez = surface des planchers fermés et couverts où la hauteur sous plafond est ≥ 1,80 m.

Sont exclus :

• Murs et cloisons (mesure intérieure)
• Marches d’escaliers et cages d’escalier
• Embrasures de fenêtres et de portes
• Caves, garages, parkings, balcons, terrasses, loggias
• Combles non aménagés
• Surfaces sous une hauteur de moins de 1,80 m

Sont inclus :

• Couloirs, dégagements
• Cuisines, salles de bain
• Mezzanines (> 1,80 m sous plafond)
• Vérandas chauffées et fermées
• Espaces sous combles aménagés (> 1,80 m)

Exemple : Appartement 3 pièces

Pièce	Surface mesurée	Inclus dans Carrez ?
Salon (3,5 × 5,7 m)	19,95 m²	Oui
Cuisine fermée (3 × 3,2 m)	9,60 m²	Oui
Chambre 1 (3,3 × 4 m)	13,20 m²	Oui
Chambre 2 (3,1 × 3,4 m)	10,54 m²	Oui
Salle de bain (1,8 × 2,5 m)	4,50 m²	Oui
WC (1 × 1,5 m)	1,50 m²	Oui
Couloir (1,2 × 4 m)	4,80 m²	Oui
Surface Carrez	64,09 m²
Cave 8 m²	8 m²	Non (annexe)
Balcon 4 m²	4 m²	Non
Parking 12 m²	12 m²	Non
Surface totale “ressentie”	88 m²

→ Acheteur achète 64 m² légalement, malgré 88 m² perçus. Important pour comparer le prix au m².

La Surface Habitable (Loi Boutin 2009)

Champ d’application

Obligatoire sur le bail de location nue d’un logement principal depuis 2009.

Non obligatoire pour :

• Location meublée (sauf accords)
• Location saisonnière
• Locations à des sociétés
• Logements de fonction
• Baux antérieurs à 2009 (sauf renouvellement)

Différences principales avec Carrez

1. Pas d’exclusion < 8 m² : un bureau de 6 m² est inclus en Boutin, exclu en Carrez
2. Embrasures, marches : plus permissif que Carrez sur certains éléments
3. Vérandas : pas obligatoirement chauffées pour être incluses

Sanction si surface non mentionnée

L’omission de la surface habitable dans un bail peut justifier l’action du locataire pour révision du loyer (au prorata de la surface manquante) sur les 12 derniers mois.

Différences Pratiques : 5 à 20 m² d’Écart

Sur un même bien, les écarts entre Carrez et Boutin peuvent atteindre 15-20 % de la surface. Cas typique : un loft avec mezzanine de 6 m² à 1,90 m sous plafond.

• En Carrez : exclu (< 8 m²) → surface “perdue”
• En Boutin : inclus → surface comptée

Sanctions en Cas d’Erreur de Surface

Erreur de Carrez (vente)

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans l’acte de vente :

• L’acheteur peut demander une réduction du prix proportionnelle
• Action recevable pendant 1 an après l’acte authentique
• Calcul : prix payé × (différence en surface / surface annoncée)

Exemple

• Acte de vente : 80 m² Carrez à 4 000 €/m² → 320 000 €
• Mesure réelle : 75 m² (différence 6,25 %)
• L’acheteur peut récupérer : 320 000 × (5/80) = 20 000 €

Erreur de Boutin (location)

Si surface réelle < surface annoncée dans le bail :

• Le locataire peut demander réduction du loyer
• Pas de seuil minimal d’erreur
• Action recevable jusqu’à 5 ans après le bail

Le Cas Particulier des Maisons Individuelles

Pour une maison individuelle hors copropriété vendue :

• Pas d’obligation Carrez (uniquement copropriété)
• En revanche, le DPE mentionne la surface habitable réelle
• Pour un bail, surface Boutin s’impose

→ Conséquence : le vendeur peut annoncer toute surface (avec preuves), mais l’acheteur peut négocier ferme si écart constaté.

Outils de Mesure et Tarifs

Métré professionnel certifié

Tarif moyen 2026 : 80 - 250 € selon surface et région.

Surface	Coût Carrez	Coût Boutin
Studio < 30 m²	80 - 130 €	80 - 130 €
Appartement 50-80 m²	130 - 200 €	130 - 200 €
Maison > 100 m²	200 - 350 €	200 - 350 €

Validité

• Surface Carrez : illimitée tant qu’il n’y a pas de modifications structurelles
• Surface Boutin : à refaire en cas de travaux importants

Mesurer Soi-Même : Méthodologie

1. Outils : mètre laser (~50 €) plus précis que mètre ruban
2. Méthode : mesurer chaque pièce mur intérieur à mur intérieur
3. Multiplier longueur × largeur, additionner pièces incluses
4. Vérifier hauteurs sous plafond sur les surfaces mansardées
5. Établir un plan sur logiciel gratuit (HomeByMe, Sweet Home 3D)

📏

Pro recommandé

Bosch — Télémètre Laser Professionnel

Précision millimétrique jusqu'à 50 m. Mesures automatiques avec calcul de surface et volume intégré.

Voir le prix actuel

⚠️ Le diagnostic certifié reste obligatoire pour la valeur juridique lors d’une vente ou location.

Impact sur le Prix au m²

L’écart Carrez/Boutin est crucial pour comparer des biens. Toujours comparer Carrez à Carrez ou Boutin à Boutin.

Exemple comparatif

• Bien A : 75 m² Carrez à 350 000 € → 4 667 €/m²
• Bien B : 80 m² Boutin (= 75 m² Carrez) à 350 000 € → 4 375 €/m² Boutin mais 4 667 €/m² Carrez

→ Au final, prix au m² identique sur la même base.

Calculer Votre Surface

Pour calculer précisément la surface Carrez de votre logement avec un guide pas-à-pas, utilisez notre calculateur de surface Carrez. Pour estimer les frais de notaire selon la surface et le prix au m², notre calculateur de frais de notaire intègre les barèmes par département. Et pour évaluer les charges de copropriété (calculées sur les tantièmes liés à la surface), notre simulateur d’estimation de charges de copropriété couvre tous les types de bien.

Sources officielles : loi Carrez sur legifrance.gouv.fr, loi Boutin 2009, diagnostic immobilier sur service-public.fr.