Calcul Surface Loi Carrez - Calculateur en Ligne Gratuit
Calculez la surface loi Carrez de votre appartement piece par piece. Hauteur minimale 1,80m, deductions des murs et embrasures. Outil en ligne gratuit 2026.
Calcul Surface Loi Carrez
Surface privative d'un bien en copropriete
Pieces du logement
Generalement 1 a 2 m² pour les cloisons et embrasures
- Exclusions : surfaces de hauteur sous plafond < 1,80 m (mansardes, combles bas), balcons, terrasses, loggias, caves, garages, parkings, combles non amenages, vérandas.
- Seuil minimum : un lot dont la surface privative est < 8 m² n'est pas comptabilise dans la surface Carrez.
- Loi Carrez vs loi Boutin : la loi Carrez s'applique a la vente en copropriete ; la loi Boutin (surface habitable) s'applique a la location. Boutin exclut en plus les vérandas et combles amenages non chauffés.
Detail par piece
| Piece | Dimensions | Hauteur | Surface |
|---|---|---|---|
| Salon | 5.2 × 4.1 m | 2.6 m | 21,32 m² |
| Chambre 1 | 3.8 × 3.2 m | 2.6 m | 12,16 m² |
| Cuisine | 3 × 2.5 m | 2.6 m | 7,5 m² |
| Deductions (murs, embrasures) | - 1,2 m² | ||
| Surface loi Carrez | 39,78 m² | ||
La loi Carrez : obligation et methode de calcul
La loi Carrez du 18 decembre 1996 a introduit une obligation majeure dans les transactions immobilieres en copropriete : la mention de la superficie privative dans tout acte de vente. Cette mesure vise a proteger les acheteurs contre les erreurs ou falsifications de surface qui peuvent avoir un impact significatif sur le prix de vente.
Champ d’application de la loi Carrez
La loi Carrez s’applique obligatoirement pour la vente de :
- Appartements en copropriete
- Locaux commerciaux en copropriete
- Lofts et espaces industriels reconvertis en lots privatifs
Elle ne s’applique pas aux :
- Maisons individuelles (pas de copropriete)
- Ventes en l’etat futur d’achevement (VEFA)
- Lots inferieurs a 8 m²
- Caves, garages et emplacements de stationnement
Comment mesurer la surface Carrez ?
La regle des 1,80 metre
La condition principale est la hauteur sous plafond : toute surface dont le plafond est a moins de 1,80 metre du sol est exclue. Cette regle est particulierement importante pour les appartements sous combles ou les pieces avec des plafonds inclines (mansardes, surcombles).
Exemples concrets :
- Un couloir sous rampant avec 1,60m de haut → exclu
- Un dressing avec 1,90m de haut → inclus
- Une piece sous combles avec une hauteur variable entre 1m et 3m → seule la partie avec au moins 1,80m est comptee
Les elements a deduire
Meme dans les parties respectant le critere de hauteur, plusieurs elements doivent etre soustraits de la surface brute :
- Les murs et cloisons (exterieurs et interieurs)
- Les embrasures de portes et fenetres (encadrements)
- Les marches et leurs supports
- Les gaines techniques (ventilation, plomberie)
- Les cages d’escalier si elles font partie du lot privatif
En pratique, les deductions representent generalement entre 1 et 3% de la surface brute.
Methode de mesure
Le mesurage s’effectue au sol, apres finitions :
- Mesurer le sol de chaque piece a l’interieur des parois (pas en facade)
- Identifier les parties sous 1,80m et les exclure
- Calculer la surface de chaque piece en m²
- Additionner toutes les surfaces
- Deduire les elements non comptabilises (gaines, murs epais)
Pour les pieces de forme irreguliere (trapeze, triangle), la mesure doit tenir compte de la forme reelle. Un salon en L se mesure en decomposant la forme en rectangles.
Surface Carrez vs autres mesures
Le tableau comparatif
| Mesure | Definition | Usage |
|---|---|---|
| Surface Carrez | Superficie privative >= 1,80m | Vente en copropriete |
| Surface habitable | Surface de vie - elements listés | Location (loi Boutin) |
| Surface plancher | Pour autorisation de construire | Urbanisme |
| Surface utile | Usage professionnel variable | Commerce, bureaux |
Surface Carrez et surface habitable : les differences pratiques
Pour un appartement typique, la surface Carrez est generalement plus grande que la surface habitable car elle inclut les epaisseurs des cloisons interieures, les embrasures de portes (dans une moindre mesure), et certains volumes que la surface habitable exclut.
La difference peut aller de 1% a 5% selon la construction et l’age du batiment.
Consequences juridiques d’une erreur
L’action en diminution de prix
Si la surface reelle est inferieure de plus de 5% a celle mentionnee dans l’acte authentique, l’acheteur dispose d’un recours : l’action en diminution de prix. Ce recours :
- Doit etre intenté dans le delai d’un an suivant la signature de l’acte authentique
- Entraine une reduction du prix proportionnelle a l’ecart de surface
- Ne peut pas etre exclu contractuellement
Exemple numerique :
- Surface declaree : 60 m²
- Surface reelle mesuree par geometre : 55 m²
- Ecart : 5 m² soit 8,3% > 5%
- Prix de vente : 300 000 €
- Reduction de prix obtenue : 5/60 × 300 000 = 25 000 €
Protection du vendeur
Si la surface Carrez est superieure a la surface reelle (le bien est plus grand que declare), l’acheteur ne peut en principe pas exiger un complement de prix. La protection Carrez joue uniquement dans le sens acheteur.
Conseils pratiques pour le mesurage
Pour obtenir une surface Carrez fiable sans faire appel a un professionnel :
- Utilisez un telemetre laser plutot qu’un metre ruban (plus precis dans les grands espaces)
- Mesurez chaque piece independamment
- Identifiez et marquez les zones a moins de 1,80m de hauteur
- Documentez votre mesurage par des photos et un plan cote
- En cas de doute sur une zone, excluez-la plutot que de la comptabiliser
Sources officielles 2026
Barèmes et formules mis à jour le 1 avril 2026. Résultats fournis à titre indicatif. Pour toute décision, consultez un professionnel qualifié (notaire, expert-comptable, avocat).
Questions frequentes
Qu'est-ce que la surface loi Carrez ?
Quelles pieces sont exclues du calcul de la surface Carrez ?
Quelle est la consequence d'une surface Carrez incorrecte lors d'une vente ?
Faut-il faire appel a un geometre pour mesurer la surface Carrez ?
La surface Carrez est-elle la meme que la surface habitable ?
Consultez aussi toutes nos questions frequentes sur l'ensemble des outils.
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