Plus-Value Immobilière 2026 : Abattement par Durée de Détention

Plus-Value Immobilière 2026 : Le Guide Complet de l’Abattement

Vendre un bien immobilier en 2026 ? La fiscalité de la plus-value immobilière dépend principalement de la durée de détention. Plus vous gardez longtemps, plus l’abattement est élevé jusqu’à l’exonération totale après 22 ou 30 ans selon l’imposition (IR ou PS). Décryptage avec barèmes officiels et exemples chiffrés.

Plus-Value Imposable : Définition et Calcul

La plus-value brute = prix de vente - prix d’acquisition (avec ajustements).

Au prix de vente, on déduit

• Frais de cession (commission d’agence si payée par le vendeur, diagnostics)
• TVA si applicable

Au prix d’acquisition, on ajoute

• Frais de notaire réels OU forfait de 7,5 % si pas de justificatifs
• Travaux réels (factures TVA d’entreprise) OU forfait de 15 % après 5 ans de détention
• Droits de succession ou donation payés
• Honoraires liés à l’acquisition (architecte, géomètre)

Exemple : achat 200 000 € en 2010, vente 350 000 € en 2026

• Prix de revient = 200 000 + 7,5 % notaire forfait + 15 % travaux forfait = 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €
• Plus-value brute = 350 000 - 245 000 = 105 000 €

Le Barème d’Abattement par Durée de Détention

Deux barèmes coexistent : un pour l’impôt sur le revenu (19 %) et un pour les prélèvements sociaux (17,2 %).

Pour l’impôt sur le revenu (taux 19 %)

Durée de détention	Abattement annuel	Abattement total
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De 6 à 21 ans	6 % par an	6 % à 90 %
22e année révolue	4 %	100 %
À partir de 22 ans	Exonération totale IR	100 %

Pour les prélèvements sociaux (taux 17,2 %)

Durée de détention	Abattement annuel	Abattement total
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De 6 à 21 ans	1,65 % par an	1,65 % à 26,4 %
22e année	1,60 %	28 %
De 23 à 30 ans	9 % par an	100 % à 30 ans
À partir de 30 ans	Exonération totale PS	100 %

Exemple Détaillé : Plus-Value de 105 000 € selon la Durée

Durée détention	Abattement IR	Abattement PS	IR (19 %)	PS (17,2 %)	Total impôt
5 ans	0 %	0 %	19 950 €	18 060 €	38 010 €
10 ans	24 %	6,6 %	15 162 €	16 868 €	32 030 €
15 ans	54 %	14,85 %	9 177 €	15 378 €	24 555 €
22 ans	100 %	28 %	0 €	13 011 €	13 011 €
30 ans	100 %	100 %	0 €	0 €	0 €

→ Patience : passer de 22 à 30 ans économise 13 000 € sur cet exemple.

La Surtaxe sur les Plus-Values Élevées

Pour les plus-values > 50 000 €, une surtaxe progressive s’ajoute :

Tranche plus-value imposable	Taux surtaxe
50 001 - 60 000 €	2 % (avec lissage)
60 001 - 100 000 €	2 %
100 001 - 150 000 €	3 %
150 001 - 200 000 €	4 %
200 001 - 250 000 €	5 %
Au-delà de 250 000 €	6 %

La plus-value imposable = plus-value après abattement durée de détention. Donc avec 30 ans de détention → 0 surtaxe.

Cas d’Exonération Totale (Sans Attendre 22 ou 30 Ans)

1. Résidence principale

Vente de votre résidence principale au moment de la cession = exonération totale IR + PS, sans condition de durée.

⚠️ Vous devez y résider effectivement au moment de la vente (sauf cas particuliers comme déménagement professionnel récent, EHPAD…).

2. Première cession d’un logement autre que la résidence principale

Sous conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 années précédentes + remploi du prix dans l’achat de la résidence principale dans les 24 mois.

3. Bien détenu depuis plus de 22 ans (IR) / 30 ans (PS)

Voir barème ci-dessus.

4. Cession d’un bien à faible valeur

Plus-value < 15 000 € (par bien et par cédant) = exonération totale.

5. Retraités et invalides modestes

Si RFR < plafond (≈ 11 885 € pour 1 part en 2026) et non assujettis à l’IFI = exonération totale.

6. Cession au profit d’un organisme de logement social

Avec décote.

Cas Particulier : Cession d’un Bien Locatif

Pour un bien loué (nu ou meublé non professionnel), les règles sont les mêmes que pour une résidence secondaire. Pas d’exonération résidence principale.

LMNP : la réforme de 2025 change la donne

Depuis 2025, les amortissements pratiqués en LMNP régime réel réintégrent la plus-value lors de la cession (avant : ils étaient totalement neutres). Cela rapproche fiscalement le LMNP du régime LMP en cas de revente.

Exemple LMNP : achat 200 000 €, amortissements pratiqués 60 000 €, vente 350 000 €

• Plus-value brute SANS réforme = 350 000 - 200 000 - frais = ~135 000 €
• Plus-value brute AVEC réforme 2025 = 135 000 + 60 000 (amortissements) = 195 000 €

Bien Reçu par Donation ou Succession

Prix d’acquisition = valeur déclarée lors de la donation/succession + droits payés.

La durée de détention démarre à la date de réception (non à la date d’achat originel).

Calcul + Optimisation : Exemples 2026

Exemple 1 : Vente résidence secondaire après 18 ans

• Prix vente : 280 000 €
• Prix de revient (notaire + travaux forfaitaire) : 220 000 €
• Plus-value brute : 60 000 €
• Abattement IR 18 ans = 12 × 6 % + 6 × 0 % attendre… retraçons : 18 ans = 12 ans entre 6 et 21 ans, soit 12 × 6 % = 72 %
• Plus-value imposable IR = 60 000 × 28 % = 16 800 €
• IR = 16 800 × 19 % = 3 192 €
• Abattement PS = 12 × 1,65 % = 19,8 % → PV PS = 60 000 × 80,2 % = 48 120 €
• PS = 48 120 × 17,2 % = 8 277 €
• Total impôt = 11 469 €

Calculer Votre Plus-Value

Pour estimer précisément l’impôt sur votre cession, utilisez notre calculateur de plus-value immobilière. Si vous projetez de transmettre par donation plutôt que vendre, comparez avec notre simulateur de droits de succession. Et pour analyser la rentabilité globale incluant la sortie fiscale, notre simulateur de rendement locatif intègre la plus-value de cession.

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Sources officielles : plus-value immobilière sur impots.gouv.fr, BOFiP plus-values, code général des impôts art. 150 U sur legifrance.gouv.fr.