Plus-value immobiliere apres 15 ans

Plus-value immobiliere apres 15 ans : ce qu'il faut retenir

Apres 15 ans de detention d'un bien immobilier (hors residence principale, exoneree), l'abattement fiscal pour duree de detention en 2026 atteint 60% pour l'impot sur le revenu (19%) et 16.5% pour les prelevements sociaux (17,2%). Vous payez encore une partie importante.

Le bareme des abattements explique

Les abattements 2026 suivent une logique progressive :

• Annee 1 a 5 : 0% d'abattement (plein impot)
• Annee 6 a 21 : +6% par an sur l'IR, +1,65% par an sur les PS
• Annee 22 : +4% sur l'IR (atteint 100%, exoneration IR totale), +1,6% sur les PS
• Annee 23 a 30 : +9% par an sur les PS uniquement
• Annee 30+ : exoneration totale (IR + PS)

Quelles operations sont concernees ?

La plus-value immobiliere s'applique a la vente d'un bien qui n'est PAS votre residence principale. Sont donc concernes :

• Residences secondaires
• Biens locatifs (appartements, maisons loues)
• Terrains a batir
• Parts de SCPI ou SCI
• Logements vacants hors residence principale

Exonerations totales hors duree de detention

Certaines ventes sont totalement exonerees de plus-value independamment de la duree de detention :

• Vente de la residence principale (aucun impot)
• Vente par une personne de plus de 65 ans sous conditions de ressources
• Premiere vente d'une residence secondaire sous conditions (reinvestissement residence principale)
• Bien d'une valeur de moins de 15 000 euros
• Cession a une collectivite publique dans le cadre d'une expropriation

Surtaxe sur les plus-values elevees

Au-dela de 50 000 euros de plus-value imposable (apres abattement IR), une surtaxe de 2% a 6% s'applique. Barème : 2% entre 50k et 100k, 3% entre 100k et 150k, etc. jusqu'a 6% au-dela de 250k.

Comment optimiser votre plus-value immobiliere

• Patienter : chaque annee additionnelle reduit l'impot. Passer de 15 a 20 ans = 30 points d'abattement IR en plus
• Documenter tous les travaux : ajouter au prix d'acquisition (ex: renovation 20k = plus-value reduite de 20k)
• Frais d'agence inclus : dans le prix d'acquisition OU de cession selon l'interet
• Demembrement : donation en nue-propriete reduit la plus-value a la revente
• LMNP / LMP : les biens en location meublee ne relevent pas de la plus-value privee mais des plus-values professionnelles (regles differentes)

Outils utiles

• Simulateur plus-value immobiliere complet
• Calcul frais notaire (utile pour base d'acquisition)
• Rendement locatif apres impot
• Droits de succession (vs plus-value en cas de donation)